“稳步推进城中村更新改造，对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造”，2026年5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，高质量推进城市更新。
作为深圳落实住宅项目新规的首个城中村改造项目，6月17日罗湖区螺岭片区改造项目综合方案正式发布，拆除范围、改造单元规划、搬迁补偿方案等同步公布，这标志着项目进入实质性推进阶段，也将为深圳乃至全国超大城市的城中村改造落地探索新路径。
危房遍地、内涝频发，螺岭“体检报告”触目惊心
走进螺岭片区，低矮的楼房外墙斑驳，时光仿佛凝固在上世纪八十年代。
62岁的陈伯是这里的老住户，现在居住的楼栋老化，墙体开裂渗水，楼道狭小拥挤，安全隐患较大。“40多年前，我们在这片土地上建起了深圳的第一批楼房。如今，它们却成了我们的‘心头病’。”陈伯的话语中透着无奈。
2024年《深圳市城市体检城中村专项体检》报告显示，螺岭项目在建筑质量、生活便利、基础完善、空间品质等方面存在一定短板。片区拆除范围12万平方米，现存房屋2400余套，超七成房屋建成年限已逾40年，C级及以上危房占比过半，改造迫在眉睫。
2023年9月的超强台风“苏拉”，暴露出了片区存在较大的消防隐患和内涝风险——道路狭窄、管线复杂，一旦发生火灾，消防车难以实施救援。不仅如此，片区内地势落差较大，最高与最低处将近10米，复杂的地势导致排水系统不畅，水浸风险居高不下。
除了以上安全隐患，公共配套的不足也让居民生活品质大打折扣。项目范围内常住人口达1.2万，人口密度10万人/平方公里，租户占80%以上。
片区人口密度大、低收入群体多、居民服务需求多元化特点突出，与公共配套设施短缺之间的矛盾日益突出。螺岭社区小学学位缺口达720个，片区无空余用地建设社区公园、社康中心、幼儿园、文体场馆等公共配套。
交通也存在较为突出的优化空间，仅有的两条单向单车道，在早晚高峰时段经常造成交通拥堵。
42亿专项借款到账、房票安置落地，螺岭居民的好日子要来了
面对螺岭片区产权复杂、民生诉求多样的现实，罗湖区将螺岭片区改造作为落实国家政策的实践载体，创新打造“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式。
2024年9月，罗湖区成立区级指挥部，螺岭现场指挥部下设17个工作组、200余名工作人员协同推进。项目引进市属国企天健集团作为合作单位，仅收取固定服务费，不通过房地产开发销售盈利，定位为“服务商”。
资金保障方面，项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资机制，成为全市首个获批并落地城中村改造专项债的新项目，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。
专款专用、封闭管理的模式从制度上杜绝了“烂尾”风险。补偿安置上，项目在全市率先大规模推行房票安置试点，提供产权调换、货币补偿、房票安置三种可选方式。居民可凭房票自主选择适配房源，具有奖励高、优惠多、不限购、选现房、可拆分、能转让等优势。
项目相关负责人介绍，项目规划按照住建部《住宅项目规范》的要求进行了调整，将总建筑面积从47万平方米压缩至37万平方米，建筑限高80米。
“压缩建筑面积会影响项目收支平衡，但我们更看重长远的社会效益和居民的居住品质。”此外，螺岭项目在电梯配置、隔音性能、系统性适老化设计等方面都按照新规范进行设计，确保让居民真正住上安心、舒心的“好房子”。
《城市更新“十五五”规划》提出“完善社区基本公共服务设施，逐步补齐便民商业服务设施短板。”，规划图上，幼儿园、九年一贯制学校、社区健康服务中心、文化活动室等配套设施一应俱全，15分钟生活圈覆盖所有居住组团，绿地面积将大幅提升。
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